Caracas,
21 Nov. AVN.- El Ministerio de Vivienda y Hábitat hizo público este miércoles
el método y las tablas contentivas del valor de construcción de las viviendas
en alquiler, que servirá de base para determinar el Valor de Reposición (VR)
que utilizará la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda
(Sunavi) para el cálculo del importe de los inmuebles, a fin de determinar los
cánones de arrendamiento y el precio de venta de las casas a los inquilinos.
La
resolución, publicada en la Gaceta Oficial número 40.054 de fecha 20 de
noviembre de 2012, contiene seis tablas con 236 valores de construcción, que
van desde 1.860 hasta 8.430 bolívares por metro cuadrado, desglosados por el
tipo de vivienda (multifamiliar o unifamiliar), su sistema constructivo
(aporticado o túnel) y la cantidad de pisos del inmueble.
Este
valor de reposición (VR), que corresponde a cuánto costaría construir el
inmueble en la actualidad, es uno de los elementos de la fórmula para definir
el valor del inmueble y, con ello, del canon de arrendamiento, contenida en la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
promulgada en noviembre de 2011.
La
fórmula incluye también las dimensiones del inmueble, la depreciación (medida
en porcentaje según la vida útil del inmueble, su uso, calidad, mantenimiento y
conservación), la vulnerabilidad sísmica y la región geográfica.
El
artículo 74 de la Ley establece que el Ministerio de Vivienda tiene la responsabilidad
de definir ese valor de construcción actual, que representa el VR. Deberá
emitirlo anualmente, expresado en bolívares por metro cuadrado. Ese valor
"estará en concordancia con las políticas nacionales que garanticen un
costo real, según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la
especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la
población", indica la legislación.
La
Sunavi es el único ente que, de acuerdo con la Ley, debe fijar los cánones de
arrendamiento en el país.
Rango
amplio
Rígel
Sérgent, miembro del colectivo Movimiento de Inquilinos, que participó tanto en
la redacción de la Ley como en las recientes discusiones con el Ministerio para
definir el VR, explicó este miércoles que existe un rango amplio de valores de
construcción, lo cual implica que el canon de arrendamiento será particular
para cada vivienda, dependiendo de sus condiciones, método constructivo, años
de haber sido erigida, vulnerabilidad sísmica, etc.
Mencionó
varios ejemplos extraídos de cálculos realizados durante el debate: Una
vivienda construida hace 58 años, de 60 metros cuadrados, ubicada en Chacao,
arrojó un alquiler mensual de 300 bolívares. Otro apartamento, edificado hace
dos décadas, de 70 metros cuadrados y en excelente estado de conservación,
tendría un canon de 1.400 bolívares.
El
procedimiento para definir el valor del inmueble comienza con una inspección,
que deberá ser practicada por la Sunavi y que contará con el acompañamiento de
los integrantes de los movimientos sociales.
La
resolución del Ministerio de Vivienda incluye la tabla de inspección que se
utilizará en estos casos, a los fines de obtener los puntajes para la
determinación del valor de la construcción. Esa tabla precisa una cantidad de
puntos según las características del inmueble: los materiales de su estructura,
paredes, techo, pisos, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas;
carpintería en ventanas y puertas.
La
tabla de inspección también incluye una segunda parte, relacionada con la
comodidad del inmueble y áreas comunes: número de habitaciones, baños, sótano,
cocina integrada al recibo; escaleras, parque infantil, piscina, jardín,
cancha, sala de fiesta, gimnasio, maletero, etc.
Esa
inspección arrojará un puntaje. Con esa cifra, se remite a las otras tablas que
contienen el valor de la construcción, según el tipo de vivienda:
multifamiliares (edificios) o unifamiliares (casa). Se considera también el
sistema constructivo (aporticado: vigas y columnas) o tipo túnel (nuevas
construcciones como algunas de la Gran Misión Vivienda Venezuela), si tiene
sótanos y ascensores.
El
valor de construcción mínimo de 1.860 bolívares por metro cuadrado recae sobre
una casa, sin sótano, que obtenga menos de 29 puntos en la inspección, y el de
8.430 bolívares es para un edificio de más de treinta pisos, que sume más de
444 puntos.
En
detalle
·
De acuerdo con la Ley, para calcular el canon de
arrendamiento, el Valor del Inmueble (VI) se divide entre doce (las doce cuotas
de alquiler del año) y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual.
Este porcentaje es de: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o
más inmuebles alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos viviendas
alquiladas).
·
El reglamento de la Ley, dictado en noviembre de
2011, establece que el Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el Valor Actual
del Inmueble entre el valor total del metro cuadrado de áreas vendibles del
inmueble y multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda.
·
El Valor Actual del Inmueble se determina con el
Valor de Reposición y otras variables. La fórmula es: VAI= VR X (1-K / 100) X
VS X VG
VAI: Valor actual del inmueble
VR: Valor de reposición
K: Depreciación del inmueble
VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica
VG: variación geográfica
- El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor actual del costo del metro cuadrado de la construcción según la tipología constructiva (lo que se publicó este miércoles) por el total de metros cuadrados del inmueble.
- La depreciación tiene que ver con los años de la construcción: desde cero hasta 99 años. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente, muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolición e irrecuperable. En función de estas condiciones se establece un porcentaje, precisa el Reglamento.
Por
ejemplo, si no llega al año de construido y se califica como de excelentes
condiciones, el porcentaje de depreciación es de cero. Si tiene cinco años de
construido y se califica como de condiciones normales, la depreciación es de
10,5%. Si tiene 16 años de construida y las condiciones de la vivienda son muy
malas, la depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se
califica como excelentes condiciones, la depreciación es de 12%.
·
La vulnerabilidad sísmica es el factor asociado a
la edad de la construcción y a la normativa de diseño utilizada en materia de
sismoresistencia. Va desde un inmueble construido antes de 1939, que tendrá una
Vulnerabilidad Sísmica de 0,6; hasta los que fueron construidos después de
2011, con una VS de 11.
·
El coeficiente de variable por ubicación geográfica
(VG) es el factor asociado a la variación del valor del inmueble por
localización en una región.
El
VG es de 1 si está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados
centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en
los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona
insular, de 0,94.
AVN
21/11/2012
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